貸しに出したい部屋がある人「家賃いくら取れるかな？みんなどうやって計算してるの？」
こんな質問に答えます。
☑今回のテーマ
近隣物件と自分の物件の賃貸条件を比較して、事業用の建物でも居住用の建物でも家賃査定の方法が分かります。
今回は家賃査定の話です。
家賃は需要と供給のバランスの上に立っています。
借主が納得して支払う家賃に設定する必要があります。
家賃設定は入居率、空室率にもかかわる重要な作業です。
事業用物件の場合
- 店舗系
- 事務所
- 月極駐車場
- 貸し土地
事業用物件の場合、基本となるのは近隣との比較です。立地に影響されるものですから、例えば駅前にある駐車場と住宅街にある駐車場では同じ１区画でも賃料は変わります。
近隣の同じ種類の物件で、約１０件程抜き出して比較検討しましょう。
比較する項目は下の囲み枠の内容です。
家賃・管理費等・敷金／保証金・礼金・坪単価(月額家賃÷坪数)
貸し土地について、一時使用目的の賃貸借(駐車場や、資材置き場など)の場合は近隣比較でOKです。
それ以外の普通借地、定期借地の場合地代の算出方法は近隣比較以外に、固定資産税評価額・相続税路線価かど勘案して地代を算出します。
居住用物件の場合
居住用物件の場合、やはり近隣の同じような築年数、構造、間取りの物件と比較します。
ＳＵＵＭＯジャーナルの調査によると、家を探す時に重視する項目ナンバー１は家賃です。
家賃設定が重要であることがうかがえますね。
家賃査定書
居住用物件の比較ができるように簡単ですがエクセルシートで表を作成しました。グーグルスプレットシートのものは見本になります。
ダウンロードからエクセルシートをダウンロードしてみてください。
エクセルシートをダウンロードできるようにしておきました。表の一番下に自分の物件情報を書いて、上に１０件近隣の競合物件の情報を入力してみてください。
色がついているところは簡単な数式が入っています。背景が白枠に数字を打っていってみてください。
おわりに
今回は家賃の決め方についてみてきました。これは賃貸に出すまでの一つの作業ですが、居住用物件の場合、家賃設定から賃貸募集するまでに手順があります。
- 賃貸条件表の作成
- 競合物件の設備の整備状況を調べる
- 競合に負けないレベルに設備を取り付ける
- 入居ターゲットに訴求する設備の導入
- 新しく物件情報を更新した募集資料で募集する
設備情報は例えばＳＵＵＭＯではこんな感じで表示されます。
さらに言えば赤丸で囲んだ設備は単身用、世帯用問わず必須設備です。
緑丸のバストイレ別は、近年3点ユニットバスが敬遠される傾向にある事から項目として設けられ、アピールされています。
賃貸条件を整えた後は設備へ投資して、入居率を高め、家賃下落を防ぎ競争力がある物件にしていきましょう。
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