アパートの建築の営業を受けている人「アパートの建設が、相続税の節税になるっていうけど、本当なの？自分も理解しておきたいな」
こんな質問に答えます。
☑今回のテーマ
アパート建設による相続税の節税、資産運用について理解できます
アパート建築で節税対策とは？
土地の所有者が、その土地に自己資金や借入金で、アパートを建築するといった相続税対策はよく耳にされると思います。
更地のままの土地評価では、土地の所在によっては課税価格が高額になり、相続税率をかけた時に納税額が増えるので、「借地権割合」「借家権割合」で割り引いた土地の評価にしたり、また借入をして負債額を作るなどの方法で土地の評価を下げたりして財産の価格から負債を引くことで課税価格を抑えるという方法です。
ケーススタディ
前提条件
- ４００㎡の宅地
- 相続税評価額：１億６０００万円
- 時価：２億円
- 被相続人保有現預金：３０００万円
- 被相続人保有その他の資産：３０００万円
- 相続人：子供２人
- 令和２年度中に相続発生
- 小規模宅地等の軽減の要件は満たしている
節税前の相続税額
- 1⃣ １億６０００万円＋３０００万円＋３０００万円＝２億２０００万円
- 2⃣ 基礎控除額の計算：３０００万円＋６００万円×２人＝４２００万円
- 3⃣ 1⃣－2⃣＝１億７８００万円
- 4⃣ 相続税の総額
- １億７８００万円×２分の１＝８９００万円
- ８９００万円×３０％ー７００万円＝１９７０万円
- １９７０万円×２＝３９４０万円(相続税の総額)
節税策
アパートの建築 前提条件
- 現預金 ：１０００万円
- 借入金 ：５０００万円
- 相続税評価額：３０００万円
- 借地権割合 ： ６０％
- 借家権割合 ： ３０％
節税後の相続税額
- 貸家建付地の評価減
- １億６０００万円×(１ー０.６×０.３)＝１億３１２０万円
- 小規模宅地の評価減
- １億３１２０万円×４００㎡分の２００㎡×０.５＝３２８０万円
- １億３１２０万円ー３２８０万円＝９８４０万円
- 1⃣ ９８４０万円＋(３０００万円ー１０００万円)＋３０００万円＋３０００万円×(１－０.３) ー５０００万円(借入金)＝１億１９４０万円
- 2⃣ １億１９４０万円ー４２００万円＝７７４０万円
- 3⃣ 相続税の総額
- ７７４０万円×２分の１＝３８７０万円
- ３８７０万円×２０％ー２００万円＝５７４万円
- ５７４万円×２＝１１４８万円(相続税の総額)
差額は？
３９４０万円ー１１４８万円＝２７９２万円
相続税対策を行うことで２７９２万円の節税となりました。
参考記事 (小規模宅地等の軽減の内容が記載されています)
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