収益不動産を高く売る方法を解説

収益不動産の売却を検討している人「今すぐってわけじゃないけど、売却するなら失敗したくない。高く売れる方法を教えてくれる？」

こんな質問に答えます。

☑今回のテーマ

査定や不動産会社に販売を依頼する前に行うことが分かります

売却に失敗しないための心得

収益不動産を購入する方は、投資家になります。投資家が気にすることは収益性です。空室が多く、建物の修繕も行き届いていない物件は、購入する方のリスクが高くなるため販売価格は低くなります。

逆に、手入れが行き届き高い入居率を維持している物件は販売価格は高くなります。

なぜ売却が必要か人によって違うので一概には言えませんが、売却は数年かけて収益性を高め計画的に行うことが失敗しないためには重要です。

それでは実際にどのような行動を起こしていくか見ていきます。

投資用不動産の販売価格は利回りによって決まります。収益を最大化して経費を最小化することで販売価格が上がります。

例えば

１部屋５万円の収入がある部屋が６戸あるアパートの販売価格は・・・

(5万円×６戸)×12ケ月＝360万円

360万円÷0.1＝3,600万円

表面利回り10％で計算すると3,600万円になります。

では、家賃を１戸あたり1,000円アップしたら？

(5.1万円×６戸)×12ケ月＝367.2万円

367.2万円÷0.1＝3,672万円

72万円分販売価格が高くなります。

※利回りは物件所在地によって違います。確かめる方法は実際売りに出ている他の収益物件をご覧ください。参考になります。

※家賃相場と設備情報を他の競合物件と比較しながら設備の新設、更新等を行い家賃を上げることが重要です。

NOIとは

Net Operating Incomeの略。営業純収益という意味で、満室賃料から空室損、運用費用を控除して求める。減価償却費のような支出を伴わない費用、支払利息のような金融費用、修繕費などの資本的な支出は収入から控除しないため、事業によって生み出される単純なキャッシュフローです。

表面利回りでは収益物件の実力は図れません。レントロールから空室率を読み取り、PM費用(管理費や広告料)、BM費用(共用部清掃代等)、共用部電気代、火災保険料、固・都市計画税の支払いなどが運用費用になるので、満室想定収入からこれらを引いて実際のキャッシュフローを導き出します。

収益物件に適切な投資を行い賃料アップ(ダウンさせない)を狙い、競合物件にない魅力を付け入居率を高め、支出を的確に管理する事がポイントになってきます。

過去のリフォーム履歴をまとめておくと、売却価格に妥当性を持たせることができるのと、購入希望者が今後想定される支出の計算がしやすくなるので購入判断にプラスの影響を与えます。

外部の修繕と言えば防水、塗装工事が中心になってくると思います。

塗料の種類	耐用年数	説明	参考価格
アクリル系塗料	4～7年	・耐久度はあまり良くないですがコストパフォーマンスが高い・他塗料と比較すると、汚れやすく耐久性に劣る・最近ではほとんど使用されていない	1,000〜1,800円/㎡
ウレタン系塗料	6～10年	・耐久度は安定している・コストパフォーマンスが高い・汚れや色褪せに強く耐久性や施工性などバランスがよい・最近はシリコン人気が強いため、使われる頻度は低い	1,700〜2,500円/㎡
シリコン系塗料	8～15年	・耐久度に信頼のある塗料・住宅の屋根、外壁の塗り替えでもっとも多く使用されている・汚れや色落ちに強い・防カビ性・防藻性など高い性能あり	2,300〜3,500円/㎡
フッ素系塗料	15～20年	・耐久度はトップクラス・耐用年数はもっとも優れているがコストが高い・主に商業施設や大きなビルなどで使用されている・光沢感と防汚性も高い・近年は住宅の外壁用としても使われている	3,500〜4,800円/㎡

購入希望者が今後かかる費用で一番気にするのがこうした防水、塗装工事の履歴です。購入してすぐに修繕が必要な場合、販売価格から値引いてほしいと申し出があるかもしれません。計画的に工事を行うことは値引き交渉されないための手でもあります。

また新たな入居募集するにしても、外壁がきれいだと内覧に来た方に明るい印象を与えることができ、空室対策にも有効です。近年ではデザイン性の高い配色や、照明との合わせ技で見た目を良くするリノベーション工事も行われています。

こうした売却に向けての活動は、日ごろの家賃収入の増大にもなります。インカムゲイン、キャピタルゲインという言葉がありますが、コツコツとインカムゲインを最大化させることがその後の売却益に反映されるので、売る気が全くない方も参考になれば幸いです。