不動産投資のリスクとは？

☑今回のテーマ

不動産投資とは？

　不動産投資とは伝統的な投資方法のひとつで、土地・建物を所有又は賃借したものを人に貸すことで賃料を得る投資方法です。日本においては、江戸時代より始まったといわれています。

　ポートフォリオを組む中で、現預金・株式・債券・不動産に分散して投資することでリスクを分散できるとされていて、不動産投資は融資を受けることができること、景気に左右されにくい(居住用物件であれば)事が強みです。

　また、相続税対策として『アパート建設』『借入金による債務を作る』などを行い、現預金を土地や建物に変え、相続税課税価格を圧縮しながら賃料収入を得る方法での活用もあります。

　近年では国内・国際REITや不動産証券化など、大きな金額を投資しなくても気軽に不動産へ投資して配当を得る事もできるようになっています。

どんなリスクがあるの？

　不動産に限らず金融商品など投資対象資産にはリスクがつきものです。以下でリスクを言語化して確認していきましょう。

市場性リスクと事業性リスク

市況リスク

　経済情勢や需給バランスの変化が、市場を通じて対象不動産の価格、賃料、空室率に影響を与えます。昨今のコロナ禍の影響によりテナントビルにおいては賃料の減額、退去が発生したのは皆さんご存じの通りです。

流動性リスク

　現物の不動産は売却に時間がかかります。投資資産として、必要な時にすぐ売却できる事が重要ですが、ここが不動産のリスクと言えます。

　このリスクを補完する投資資産が上場投資信託、REITであり、株式の様にリアルタイムで売買することが可能です。

事業特性リスク

　住宅、オフィス、店舗、ホテル、レンタルボックス、その他特殊なものなど、不動産賃貸の用途により、不動産収益の変動リスクは変わってきます。

　通常、住宅が最も事業別リスクが小さいとされています。

マネジメントリスク

　不動産賃貸事業において、個別物件ごとのマネジメントの内容により収益は変わってきます。事業運営の在り方によって、リスクは大きくも小さくもなります。

　建物に掛ける火災・地震保険はその一つで、最近では家賃債務保証会社を入れて滞納保証を付けたりすることもマネジメントリスクの一部です。

不動産リスク

　不動産には他の投資資産には見られない独自の投資リスクがあります。不動産リスクは大きく分けて法的リスクと物理的リスクに分けることができます。

法的リスク

法的リスクには、民法や都市計画法、建築基準法、税法等様々な規制や制限が設けられています。

借地借家リスク

　借地借家関係では、借地人、借家人の保護が法制度に組み込まれているため、賃貸事業を行う側はこれに配慮しなければなりません。

　賃借人に不利な特約は無効となりますし、定期契約以外では賃料増減額請求等も認められており、お互いに一方的な増減額は認められません。

法規制リスク

　都市計画法、建築基準法など公法上の規制により土地利用が制限されるリスクです。法改正は将来にわたって行われるもので、都度不動産調査を要し、建物など建築当初は適法に建築されたが法改正により現行の基準に適合しないいわいる既存不適合住宅の存在も市場に見受けられます。

事業開発リスク

　事業開発型の不動産投資を行う場合は、開発の許認可に伴うリスクがある。許認可をめぐる調査や近隣折衝の長期化、各種公的な負担条件による事業収益の悪化などがあります。

税制リスク

　不動産取得税や登録免許税等の購入時の税負担、固定資産税・都市計画税等の所有している時の税負担、及び社会情勢の変化や政策上の観点から各種の租税特別措置についての見直し、変更が実施され所有している不動産の収益性に影響を及ぼすリスクがあります。

物理的リスク

　不動産は株などとは違い、所在する場所や地形、建物の構造や仕様などによって個別のリスク要因が生まれます。

立地地域リスク

　令和２年８月28日、宅建業法施行規則が改正され重要事項説明において、取引物件がハザードマップにおいてどの位置に所在するかを説明しなければならなくなった。借主に対象不動産が抱えるリスクの説明のために行うものです。土砂災害警戒区域、浸水想定エリア、雨水・出水、高潮・津波等の想定エリア内かどうかは賃貸経営にも影響してきます、

建物リスク

　自然災害・火災等の被害による建物破損のリスク、経年劣化による修繕・改修コストの負担増リスクなどがあります。これらの問題は購入前にハザードマップの確認や損害保険の加入、建物修繕コストの把握はインスペクションの活用などでリスクをカバーすることが可能です。

自分のリスク許容度を把握する。

　不動産投資はリスクが多く難易度が高い投資対象であると言えます。裏を返せば参入障壁が高く、ライバルが少ない。ですがすでに不動産投資の分野で活躍されている方は資産を増やしています。

　また、購入前にリターンの計算がシュミレーションしやすいのも不動産投資の特徴と言えます。最初の種銭、必要な知識を備え、自分の不動産チームを作る事ができれば不動産投資は素晴らしい投資となるでしょう。

　そのためにも、自分のリスク許容度を把握して無理な借入、返済比率を避け、スピード・効率を無理に求めず確実に進む道を見つけてください。まれにスピード重視の方もいますが、自分のリスク許容度(つまりは労働収入のフローと貯蓄額)が大きければ問題はありません。