不動産を売却する人「不動産を売却した場合、利益が出たら税金がかかるよね？どのように考えておけばいいのかな？また取得費や譲渡費用って何が含まれるのかな？」
こんな質問に答えます。
☑今回のテーマ
譲渡所得の税金計算のしくみが理解できます
個人が、土地や建物を売却し、利益が生じた場合には、その利益に対して所得税と住民税がかかります。
この課税対象の利益の事を「譲渡所得」と呼んでいます。土地建物を売った場合の税金はまず、譲渡所得金額を計算することから始めます。そして売却した土地建物の所有期間の区分に応じた税額計算の方法によって、実際に納める税額を計算することになります。
売却した土地建物の所有期間の区別は、土地建物を売った年の１月1日において、５年を超える場合と５年以下の場合に区分され、所得税率が変わってきます。
課税譲渡所得金額の計算はどのようにするのか？
「譲渡所得金額」は、譲渡による収入金額（譲渡価格）から、その不動産を取得した時の時価や取得に要した費用、及び譲渡に要した費用を差し引いて計算されます。
この「譲渡所得金額」から、さらに特別控除の適用がある場合にはその特別控除額を控除して求めたものが、税額計算の基礎とされる「課税譲渡所得金額」といわれるものです。
取得費、譲渡費用、特別控除として差し引けるものとは？
取得費
- 売却した土地や建物の購入価格(建物は減価償却後の価格)
- 購入の際の仲介手数料
- 購入の際に支払った立退料、移転料等
- 売買契約書に貼付した印紙税
- 登録免許税や登録手数料
- 不動産取得費
- 搬入費や据付費
- 建物等の取り壊し費用
※実際の取得費が不明な場合は、譲渡価格の５％を取得費とすることができます。
譲渡費用
- 売却の際の仲介手数料
- 売却の際の広告費や測量費
- 売買契約書に貼付した印紙税
- 売却に伴い支払う立退料
- 建物の取り壊し費用
特別控除
国の政策によって設けられるもので、居住用財産を売った場合の3000万円特別控除や特定の居住用財産の買換え特例、特定住宅地造成事業等のために売却した場合の1500万円の特別控除などがあります。
期限付きのものや、内容が変更、廃止、継続と変わりますのでご注意ください。
課税譲渡所得金額の計算式
課税譲渡所得金額＝譲渡価格ー(取得費＋譲渡費用)ー特別控除
長期・短期の区分とは
前述の算式によって課税譲渡所得金額を求めたら、次に譲渡した土地建物の所有期間の区分(５年超か５年以下か)に応じた税額計算の方法によって税額を計算することになります。
そこで、まず譲渡して土地建物の所有期間を区分する必要があります。具体的には、土地建物を譲渡した年の１月１日において、所有期間が５年を超える場合を長期譲渡所得、５年以下の場合を短期譲渡所得として区分されています。
なお、この所有期間５年というのは、その土地や建物を購入した日から売った日までの期間で計算はしません。譲渡した日の属する年の１月１日現在で判定します。令和３年中の譲渡であれば、令和３年１月１日において判定するので、平成２７年１２月３１日以前に取得したものが長期譲渡所得、平成２８年１月１日以降に取得したものが短期譲渡所得ということになります。
取得の日と譲渡の日
上記によって、長期譲渡所得と短期譲渡所得とを区別するわけですが、そうした場合に取得した日とか譲渡した日というのはどういった基準で判定するかが問題となってきます。
取得の日は、原則として次の基準とされています。
- 購入の場合：引き渡しの日(又は売買契約の効力発生日)
- 請負契約により建物を建築した場合：引き渡しの日
- 自営工事により建物を建築した場合：建築の完了の日
尚、贈与や相続により取得した場合は、取得期間を引き継ぐこととされています。
長期譲渡所得の税金の計算
長期譲渡所得(所有期間５年超)にかかる税金は、課税長期譲渡所得金額に一律２０％(所得税１５％、住民税５％)の税率を乗じて計算されます。また、平成２５年より復興特別所得税として、所得税額の２.１％が別途かかります。
短期譲渡所得の税金の計算
短期譲渡所得(所有期間５年以下)にかかわる税金は、課税短期譲渡所得金額に３９%(所得税３０%、住民税９％)の税率を乗じて計算されます。また、平成２５年より復興特別所得税として、所得税額の２.１％が別途かかります。
譲渡損失が生じたケース
上記で書いてきた内容は、いずれも土地や建物を売った時に利益が出た場合の話ですが、必ずしも買った時より高く売れるとは限りません。赤字(譲渡損失)が出るケースもあると思います。
平成１５年までは、確定申告をすることにより譲渡損失と給与所得等の他の所得と損益通算されて税金が戻ってくる場合がありましたが、平成１６年１月１日以降の譲渡から、その他の所得との損益通算及び青色申告者に認められていた３年間の繰越控除(居住用財産の譲渡を除く)が適用されなくなりました。
ただし、一定の要件を満たす居住用財産の譲渡損失については、他の所得との通算及び３年間の繰越控除の適用を受けることができる場合があります。この点は過去記事をご確認ください。
譲渡所得の申告手続き
譲渡所得がある場合には、翌年の３月１５日までに所轄の税務署に申告し、税金を納めることになります。税務署へは譲渡所得を計算するための「譲渡所得の計算明細書」、特例を受ける場合は特例ごとに定められた書類等を提出することになっています。
住民税については、税務署に申告した場合は、その申告書の内容が市区町村へ回りますので手続きは不要です。
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