『具体例で学ぶ』位置指定道路に接道している土地の注意点

こんにちはｋｕｍａｇａｉです！

これから家を建てようと思っている、または中古住宅を購入しようと思っているあなたに、重要な道路について覚えておいてほしい事を伝えます。

接道している道路の種類を理解しておけば不動産購入で失敗しません。

今回は建築基準法第42条第1項第5号道路の位置指定道路で覚えていただきたいポイント３つ具体的に解説します。物件資料の『接道状況：○○側位置指定道路に○○ⅿ接道』こんな説明文を見て、なんだこれ？ってなりませんか？

こんな疑問を解決できる記事になっています。

ぜひ参考にしてください。

位置指定道路でポイントは持分・上下水道菅・道幅

そもそも位置指定道路とは・・・

幅員４ⅿ以上の私道で、一定の基準を満たしたもので土地を建物の敷地として利用するために特定行政庁から道路として指定を受けた道路です。

民間人が所有している土地を建物が建てられる建築基準法の道路として指定を受けたもので、接道要件（建築基準法上の道路に２ⅿ以上接道）をみたしていれば、位置指定道路に接する『土地』の上に建物を建築することができます。

たとえばＢ土地が売買の対象であった場合、全面道路は位置指定を受けており、接道も２ⅿ取れており建物の新築、建替えが可能です。

一見問題ないように思えますが、私道：位置指定道路部分の土地の持分(所有権の一部)がないと、通行や掘削に制限がかかる場合があります。

私道の管理は、所有者で行うため道路の使用料をもとめられたり車で日常てきに通行することを拒否されたりする可能性もあります。

ですのでB土地を購入する際には私道：位置指定道路の持分もいっしょについてくるのか、または持分を新たに持たせてもらえるのか十分に確認してください。

Ｂ土地を購入する際、不動産会社からライフラインの説明が必ずあります。また契約前にお住いの地域を管轄する上下水道局で菅の道路図面を取得することもできますので確認します。

全面に引いてある菅が『誰の所有なのか』を確認することが大事です。

たとえば下の図のような場合

青：上水本管(市が維持管理)
緑：上水共同菅(私人が維持管理)

B土地の全面道路にある水道菅は共同菅(私人が維持管理する)です。

B土地に水道を引く場合、A・C・Dに同意書に記名、押印してもらわなければ共同菅から水を取れません。

同意してもらえず、共同菅に接続できなかった場合、B土地は市道：本管から新たに水道管を設置しなければなりません。その場合でも私道：位置指定道路の持分(所有権)を持っている方々に掘削と道路占有許可の同意書をいただかなければなりません。

近隣の関係者との友好な関係性が必要になります。

私の経験上過去にトラブルになったケースはありませんが、共同菅に接続する際に断水や泥水が出たりする可能性もあるので十分な説明が必要です。書類の取り付けなどは水道事業者が行います。

位置指定道路として認められていても、長い年月が経って幅員(道路の幅)が変化している可能性があります。原因は玄関の門柱や塀を作ったことにより幅員が短くなってしまった等です。

購入する前には確認が必要です。

確認の仕方と対処方法

不完全位置指定道路の復元協議を行うために、土地家屋調査士に依頼して測量、必要なら分筆、登記をしてもらいます。

今回は位置指定道路に接道している土地について、確認しておきたいポイントをまとめました。

建物を建てることができる道路として認められていますが、私人の土地のため、

これらを購入する前に確認する事が大切です。

また、購入した後も道路の維持管理は必要となります。

以前、道路についてまとめた記事を書きました。あわせてご覧ください。