大家さん「賃貸マンションの募集を依頼すると、広告料の請求がくるよね。地域性があるって聞いてるけど、みんなの地域はどうなの？」
こんな質問に答えます。
☑今回のテーマ
- 広告料の意味
- 広告料の使われ方
- 必要かどうか
この記事を読むとこんなことがわかります。
広告料とは？
広告料とは、契約が成立したときに、依頼者(大家さん)が不動産業者へ支払う費用のことです。
この根拠となるものが宅建業法の以下の規定です。
報酬規程 「宅地建物取引業者は、宅地又は建物の売買、交換又は貸借の代理又は媒介に関し、第２から第８までの規定によるほか、報酬を受けることができない。ただし、依頼者の依頼によって行う広告の料金に相当する額については、この限りでない」
だいたい１ヶ月が相場のようですが地域により差があり、中には数か月支払っている大家さんもいらっしゃるようです。
【結論】過度な広告料の支払いは不要です
実際に賃貸仲介も行っている私の意見ですが、広告料がたくさん出る物件を紹介しても物件自体に魅力が無ければ選ばれない現実があります。
その理由は、、、
- 物件を決めるのは仲介業者ではなくお客さんだから
- 広告料の金額でお部屋のバージョンアップ工事等空室対策費にあてたほうがいいから
近年、部屋探しで不動産会社を訪れるお客さんは、平均して1.5件の不動産会社に訪問します。また、内覧件数は2.7件と、不動産会社へ訪問数、内覧件数ともに減少傾向にあります。
今ではスマートフォンからでも物件情報に気軽にアクセスできるようになり事前に募集情報を精査して、「このお部屋ならいいかも」と思って募集資料に掲載されている不動産会社へ問い合わせていると言えます。
- 清潔感
- 必要な設備
- 物件写真
過度な広告料を支払うより、これらを充実させる費用に充てていくほうが効率的です。また、お部屋に投資することで「部屋に不満があって退去する」事を防ぐこともできます。
各都道府県の広告料の平均は？
「ウチコミ！」を運営する、株式会社ウチコミは、ウチコミ！に登録する賃貸住宅オーナーに入居者募集する際の広告料ついて、アンケート調査を実施しました。
回答者数６０８名の大家さんからの情報をもとにしています。広告料は同じ県でも市区町村単位で事情が変わってきますし、物件や大家さんの事情にもよって変わってきます。
賃貸経営を行う上で、広告料は大きな出費です。入退去があれば修繕費、広告料と出費が重なります。表面利回りが大きく見えても地域によっては実質利回りが低下します。
他県の物件を購入する場合、仲介業者さんに賃貸需要をヒアリングすると同時に、広告料の地域相場も同時に聞いておく必要があります。
ちなみに広告料の使われ方は？
広告費の使われ方は、地域によって違いがあると思いますが、このような形になっています。
※広告料がない場合、通常は仲介手数料を入居希望者から１ヶ月＋消費税の仲介手数料を受領して元付けと客付け業者で折半するのが一般的です。
元付業者とは、大家さんから入居募集の依頼を受け募集活動を行っている業者のことで、客付け業者とは、元付け業者が募集している物件に入居希望者を見つけてくる業者のことです。
- 入居希望者の仲介手数料無料 ｏｒ 仲介会社が仲介手数料を入居希望者から全額受領
- 入居希望者の仲介手数料無料
- 仲介会社に広告料支払い
広告料の使われ方は主に仲介業者向けのもので、自分の物件を紹介されやすくするための費用であるといえます。
商習慣で仕方ないのでは？
こんな意見もあるかと思います。
退去した後は限られた予算の中で募集開始をしますが、本質的な問題として入居希望者に気に入ってもらえるような室内・設備・初期費用にしなければ選ばれません。
それでも広告料の支払いを少なくしたら不動産会社に嫌われて入居募集活動に支障が出るのでは？
実際、室内が清潔で設備が更新されているお部屋のほうが内覧後、契約になりやすく入居後のトラブルも少ないためマイナスばかりではありません。
また、最近では家主のために賃貸経営をサポートする会社も出てきています。
家主が広告料を支払わずに募集活動できるサイト(会社)
ウチコミ！は仲介手数料が無料で、大家さんと直接やり取りができるのがウリです。仲介手数料が無料の理由は大家さんがエージェント(地域の仲介業者)に１ヶ月＋消費税を支払う仕組みだからです。
大家さん「私が仲介手数料を支払うなら広告料支払うのと同じでは？」
そう思われるかもしれませんが、賃貸仲介の現場では「初期費用が安いほうが良い」という意見が多く、空室対策で礼金・敷金の見直し、フリーレントの導入等をする中で、仲介手数料無料は入居希望者にとってインパクトがあります。
家主ダイレクトを利用すると家主自ら家賃保証契約を申し込めることができます。また、賃貸経営をトータルでサポートする体制ができており、入居者募集もCasa独自の仲介会社ネットワークを利用して行っています。私も登録しています。
- 不動産会社以外にも入居募集できる方法がある
- 広告料を支払う代わりに物件(お部屋)の魅力を高めることが重要
広告料の支払いは宅建業法の報酬規程に違反の可能性も
公益社団法人全日本不動産協会のサイトにおいて、弁護士による法律相談が掲載されています。
広告料（いわゆるAD）名目であれば、法律で定められた報酬外の金銭を賃貸人に請求することは自由であると誤解され、実務において、金銭授受が広く行われています。
しかし、法律で受領が認められる広告料は限定されています。通常の仲介業務を実施するにあたっては、仲介報酬とは別に広告の料金を受け取ることは許されません。宅建業法違反です。広告の料金を受領すれば、宅建業法上の処分を受けることにもなります。宅建業者が堂々と法令に違反する業務を行っていることは、ゆゆしき問題であり、宅建業に携わるみなさまには強く自省を求めたいと思います。
広告料（いわゆるAD）について 全日本不動産協会
このように、今は当たり前のように授受されている広告料は宅建業法違反であると指摘されています。
不動産業界にもデジタルトランスフォーメーションがおこり、様々なサービスや仕組みが登場しています。今後は広告料という慣習も無くなっていく流れになるのは間違いありません。
また賃貸経営に有益な情報を見つけて発信していきます。参考になれば幸いです。
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