居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例

自宅を売却してローン残債が残った人「自分が住んでいた土地、建物を売却して損失が出た。家を買換えないと特例を使えないのかな？前の自宅のローンの残債が残って不安。何かいい方法を教えて？」

こんな質問に答えます。

☑今日のテーマ

自宅を売却して損が出て、さらに残債が残った場合に適用できる特例が理解できる

個人が自分の住まいである土地、建物を譲渡して損失が発生した場合には買換えをしなくても住宅借入金等の残債から譲渡価格を控除した差額を限度として他の所得と通算及び翌年以降３年間の繰越控除ができる制度です。

要件は？

個人が平成１６年１月１日から令和３年１２月３１日までの間に、家屋・土地で譲渡した年の１月１日において所有期間が５年を超える居住用財産である事
現に自分が住んでいる住宅である事
以前に自分が住んでいた住宅で、住まなくなってから３年後の１２月３１日までの間に譲渡されるもの
災害によって滅失した住宅の敷地の場合、その住宅が滅失しなかったならば譲渡した年の１月１日時点で所有期間が５年を超えている事。また災害があった日以後３年を経過する日の属する年の１２月３１日までに譲渡されるもの
個人が譲渡に係る契約を締結した前日においてその譲渡資産に係る一定の住宅借入金等の残債を有する事
繰越控除する各年分の合計所得金額が３，０００万円以下である事
譲渡先がその個人の配偶者、その他特別の関係があるもので無い事

契約締結の前日におけるその譲渡資産に係る住宅借入金等の残債の合計額からその譲渡資産の譲渡価格を控除した差額が限度額となります。

Aさん

平成１０年に８，０００万円で自宅を購入しましたが、令和２年に３，８００万円で譲渡し、賃貸物件に住むことになりました。

自宅の減価の額は５００万円、譲渡費用は３００万円かかり、住宅借入金残高は６，３００万円残っています。

所得税額の計算です。

３，８００万円ー(８，０００万円－６００万円)ー３００万円＝ー４，０００万円

６，３００万円ー３，８００万円＝２，５００万円

譲渡損失と借入金等の残債を比較して数字が小さいほうになります。

したがって２，５００万円となります。

令和２年度分所得額ー２，５００万円＝繰越控除の対象となる額

所得が２，５００万円を超え、３，０００万円以下なら次年度の繰り越しはなく、令和２年度分の所得より２，５００万円を損益通算して終わりです。