家を買換える予定の人「今住んでいるマイホームが取得価格より安値になる。この場合に使える特例はどんなものがあるの？内容は？」
こんな質問に答えます。
☑今日のテーマ
買換えにより譲渡損失が出た場合の特例が理解できる
個人が、土地・建物を譲渡して損失が発生した場合には、通常他の所得から控除したりすることはできません。
しかし、居住用財産の譲渡損失についてだけ、その年の他の所得から控除(損益通算)することができ、控除しきれなかった損失は翌年から３年間に繰越して各年の給与・事業所得等の総所得金額から控除できるようになっています。
それでは特例の要件を見ていきましょう。
要件は？
譲渡資産について
- 令和３年１２月３１日までの間に譲渡される家屋・敷地
- 譲渡した年の１月１日において所有期間が５年を超えるもの
- 現に自分が住んでいる住宅である事
- 以前に自分が住んでいた住宅で、住まなくなってから３年後の１２月３１日までの間に譲渡されるもの
- 災害によって滅失した住宅の敷地の場合、その住宅が滅失しなかったならば譲渡した年の１月１日時点で所有期間が５年を超えている事。また災害があった日以後３年を経過する日の属する年の１２月３１日までに譲渡されるもの
買換え資産について
- 譲渡資産の譲渡をした年の１月１日から翌年１２月３１日までに取得される自己の居住用の家屋・敷地である事
- 家屋の居住部分の床面積が５０㎡以上である事
- 取得した年の翌年１２月３１日までの間に自己の居住として使用する事、または見込みである事
- 買換え資産を取得した年の１２月３１日において、買換え資産に係る住宅借入金等の金額を有している事。また１０年以上のローン契約によるもの
譲渡損失の損益通算の計算は？
その年の特定の居住用財産の譲渡の他に、土地建物の譲渡があって、その譲渡益がある場合にはその譲渡益から控除し、次に土地建物以外の譲渡所得から、次に一時所得から、次に利子所得・配当所得・不動産所得・事業所得・給与所得・雑所得から控除します。さらに山林所得、退職所得の金額から控除するようにします。
繰越控除が適用される譲渡資産に係る譲渡損失の金額とは、譲渡資産に係る譲渡所得の計算上生じたその年の損失額のうち、上に書いた計算をしても控除しきれない部分の損失とされます。
譲渡収入ー取得費ー譲渡費用＝譲渡所得に係る損失額
他の所得金額ー譲渡所得に係る損失額＝控除しきれない譲渡損失の金額
ケーススタディ
平成１５年に６，０００万円で購入した自宅を令和２年に４，０００万円で売却し、新たに住宅ローンを組んで６，５００万円で自宅を購入しました。
譲渡した自宅の減価の額は４００万円で、譲渡費用は１２６万円かかっています。
収入は給与所得のみで８００万円です。
譲渡所得の計算
４，０００万円ー(６，０００万円ー４００万円)ー１２６万円＝ー１，７２６万円
損益通算
８００万円ー１，７２６万円＝ー９２６万円 繰越し控除の対象となる譲渡損失の額
マイナスになったのでその年の所得税額は０円になり、源泉徴収税額が還付されます。
翌年、翌々年の繰越は？
８００万円－９２６万円＝１２６万円(翌年に繰越されます)
２年目もマイナスになったのでその年の所得税額は０円になり、源泉徴収税額が還付されます。
３年目
８００万円ー１２６万円＝６７４万円
６７４万円を基に所得税・復興特別所得税の計算をして、源泉徴収税額の差額が還付されます。
３年目で繰越控除の対象とされる譲渡損失の額が０となりました。
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