【購入編】このアパート買っても大丈夫？簡単に購入にむけて判断できるようになる考え方をお伝えします。

こんな質問に答えます。

☑今回のテーマ

はじめに

今回は投資判断を簡単に行える方法を解説します。

私たちが普段見ている収益不動産の資料には表面利回りの記載があり、物件検索のソートにも取り入れられています。

この表面利回りだけでは収益性は図れません。

表面利回りはあくまで参考程度にとらえてください。

それで、実質収益とは？

不動産を運営するにあたり、収入と支出が当然あります。

• 収入＝家賃・共益費等
• 支出＝運営費・保険・税金

収入から支出を引いたものがその不動産が生み出す純粋な収益となります。

この不動産が生み出す純収益の事をNOI(Net Operating Income)と言います。

不動産購入の判断基準となる数字です。

具体的にはどうするの？

はい、検討初期段階なので年額・単年で計算します。

１は収入で２～７は支出です。

これらの情報を集めるのに仲介会社へヒアリングが一番早いでしょう。

レントロールやキャッシュフロー表などを作成している場合が多いので、実際の空室率、運営費用がすぐわかります。

火災・地震保険は付き合いのある保険会社さんに建物登記簿謄本を見せればすぐに見積もりを作成してくれます。 建物登記簿謄本 も仲介会社がすでに持っています。

ケーススタディ

• ８万×１０部屋×１２ケ月＝９６０万円
• ９６０×０．９５(空室率５％)＝９１２万円

• ９１２万円×０．０５(不動産管理費)＝４５．６万円
• (建物管理費)５万円×１２ケ月＝６０万円
• (水道光熱費)２万円×１２ケ月＝２４万円

不動産運営経費の合計は

４５．６万円 ＋６０万円＋２４万円＋７万円＋３５万円＝１７１．６万円

実質収益NOIは

９１２万円 ー １７１．６万円 ＝７４０．４万円

約７４０万円が不動産が生み出す年間キャッシュフローということが分かります。

では、借り入れを使った場合はどうでしょうか？

融資を利用した場合のキャッシュフロー

不動産投資は融資を利用して行う場合が多いので、その場合のキャッシュフローの計算もします。

すごく簡単にできます。

ローンの計算はサイトやアプリで試算できるものがあります。

そういったものを活用して自分にあった融資条件を導きだしましょう。

ケーススタディの続き【融資利用】

表面利回り８%の物件だとします。

そうすると月々の返済額は３７万９６３２円、年額４５５万５５８４円となります。

７４０．４万円 ー ４５５万５５８４円 ＝２８４万８４１６円

ローン返済後の所得 ＝ ２８４万８４１６円

これでキャッシュが出る不動産であることが分かりました。

おわりに

何件か繰り返していくと、運営費用や火災保険料を１件１件問い合わせなくても建物の構造、設備、規模などから費用を予測することができるようになります。

こうした試算をすることで、売値・融資期間・金利の交渉をするときにも理由を付けて説明できるようになるはずです。

また注意点として、今回ご紹介した計算方法は物件をソートするのに使う簡易的な手法です。

一般的に家賃は下落するし、建物は劣化していきます。

収益シュミレーションを行う場合は複数年にわたって行うのようにしてください。

私が読んだ本で一番わかりやすかったものをご紹介しておきます。エクセルシュミレーションシートもダウンロードできます。

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