空室が埋まらない物件の特徴６選　～建物編～

不動産投資
2021.08.12
オーナー
オーナー

空室があるオーナー「募集に出してて、案内のお客さんもあるみたいなんだけどなかなか契約までいかない。家賃が高いのかな？家賃下げるとこっちも厳しいし・・・しかも退去も頻繁にある気がする。なんでかな？」

こんな疑問に答えます。

☑今回のテーマ

内覧があるのに決まらない場合の部屋以外の原因が分かります

空室がなかなか埋まらない場合はいくつかの理由が考えられます。今回は反響があるのに決まらない場合の建物に原因がある場合を書き出します。

内覧に来た入居希望者にとって、お部屋の中同様大切になってくるのが建物の状態です。管理不十分だとそれだけでマイナスイメージを持たれてしまいます。

ごみ庫周辺が荒れている

ごみ庫周辺でマイナスなイメージを与えてしまうことは、

  1. 物件の戸数に対してごみ箱の大きさが合っていないのでごみ袋が顔を出している
  2. 回収されなかったごみがそのまま放置されている
  3. 破れた袋から生ごみが出て、匂いを発している(シミが散見される)

など、見たことがある光景ではないでしょうか。ごみ捨ては生活する上で欠かせないものですし、だいたい朝方に出すはずです。

不潔な場所だと嫌ですよね？

  • 戸数に対して必要十分な容量である
  • 回収されなかったごみは定期清掃時に改修する仕組みができている
  • 動物につつかれて袋が破れないように蓋つきのボックス
  • 約１０年で設備更新されている
  • できれば、散水栓が近くにあり定期清掃時に洗浄している

できるだけ清潔な期間を維持できるように考えてあることが大切です。きれいに使っていても何らかの事情で汚れてしまうことがあります。定期清掃の項目に加えてあったり、散水栓が近くにあったりするとすぐに対応ができるので問題ありません。

駐輪場が荒れている

駐輪場はほっておいたら荒れます。退去の時に持って帰らなかったり、壊れたまま放置したり、中には盗難車両も混じっているかもしれません。

駐輪場が荒れていると、現入居者も使いずらいですが、入居希望者に不安を与える事にもなりいい事はありません。簡単に処分することはできませんが対処方法はあります。最低年に１回は放置自転車の撤去作業を行ってください。

対処方法
  1. 入居者に放置自転車撤去作業のご案内を配布する
  2. 自転車に外せるテープを取り付ける

　3.期間が到来した時点で未だにテープがついている自転車を回収する

　4.防犯登録ナンバーを基に警察へ届け出て所有者へ連絡してもらう

　5.所有者の許可を得て自転車を処分する。

　※勝手に捨ててはいけません。

敷地の草が伸び放題

敷地の草が伸び放題を見ると、管理が行き届いてないと思われます。梅雨時期から夏にかけては特に、舗装された場所でも隅から草が生えてきます。

小さなことですがこうしたところがきれいに手入れされていると内覧に来た方にいい印象を与えます。

集合ポスト

集合ポストはだいたいエントランスにあり、毎日入居者の目が触れる場所にあります。皆さんは上記の写真からどんな印象をうけますか？

チラシが散乱していないのでまだいいほうではないでしょうか。

集合ポストで気を付ける事
  1. 退去した部屋にテープを貼らない。テープを張るとチラシが入らないメリットはあるが、粘着テープののりがつくし、見た目が悪いのでテープを張らずに定期清掃でチラシを捨てる方が良い
  2. 不要なチラシ捨て専用のかごを作っておき、定期清掃時に処分する
  3. ある程度の年数が経過したらポストの更新を行う。

ポストの設備更新を行えばエントランスの印象が大きく変わるはずです。空室を埋めることに関係なさそうですが、物件に来た時の印象は大きな影響を与えます。

建物の劣化が顕著にみられる

建物の構造を問わず、築年数が経過してくると劣化事象が現れます。

  • 共用部電灯切れ
  • クラック
  • 外壁の劣化
  • 塗装の剥がれ

経年劣化してくるのは当然ですが、放置してしまうと修繕費も高くなり、空室も埋まりずらくなります。入居希望者は少しでもきれいな物件に住みたいので当然ですね。

では何に気を付けて建物の修繕をすればよいでしょうか。

  • クラックや欠損個所などの補修工事
  • 防水工事
  • 塗装工事
  • ＋デザイン

大規模修繕は計画を立てて実施することで建物の劣化が気になるレベルまでにならないようにすることが可能です。

計画した大規模修繕のタイミングで、外灯・アプローチ・エントランス・共用灯・塗装のカラーなど交換や修繕する時は、「悪くなったものを同等品と交換する」考えだけではなく、競合物件との差別化できるようにデザインを取り入れるといいです。

共用部分が荒れている

共用部分の管理はとても大切です。

  • 入居者の私物が廊下に出ている
  • 蜘蛛の巣が張っている
  • 照明が切れている
  • 床に苔が生えている
  • 落ち葉が吹き溜まりになっている

上記のような状態だといい生活ができるイメージがつきませんよね？

そうならないために、月に１回は定期清掃を行い、夏にかけては蜘蛛が巣を作り床や壁を汚し、その汚れは落としずらいので注意が必要です。

蜘蛛除けには専用の薬剤がありますのでそれを噴霧することでシーズンを通じて蜘蛛の巣と蜘蛛の汚れに悩まされずにすむでしょう。


すでに天井や隅に張った蜘蛛の巣を除去する時に役立つものがこれです。


蜘蛛の巣を取るのに、ホウキを使って取られた方もいらっしゃるのではないでしょうか？ホウキで蜘蛛の巣を取る時に、そのまま天井に張り付いて汚れることが多々あります。また高所などで手が届かないこともありました。

これは釣り竿のようになっており、先端が回転することで蜘蛛の巣を巻き取って取ります。力もいらないし、天井が汚れることもないのでおすすめです。

おわりに

今回は空室対策として建物に関することを見てきました。物件オーナーや管理会社が維持管理に気を付けているかどうか、物件に行くとすぐわかります。気にかけている物件は築年数が経過していても清潔感があり、入居率も高いです。

建物の工事は大きなお金がかかる場合もありますので、計画的に修繕が行えるよう準備をしていきましょう。

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