自宅が高値で売れて税金がかかりそうな人「自宅を売却したら高く売れた。このままだと譲渡所得税がかかるのでは？かからない方法があれば知りたい。短期譲渡と長期譲渡で税率の違いは知ってるけど、３，０００万円控除されるの具体的におしえてほしい。』
こういった質問に答えます。
☑ 今日のテーマ
マイホームを売却して譲渡益が出た時に使える３，０００万円の特別控除が分かります。
３，０００万円の特別控除とは
通常の売却ですと、所有期間５年以下の場合、譲渡所得税額３０％・住民税９％・復興所得税２.１％の税率がかかってきます。それを考えると素晴らしい特例といえます。
ただ収用等の特別控除または買換えなどの他の特例の適用を受ける場合や、この特例を受けるためのみの目的で入居したと認められる場合、敷地のみを譲渡した場合は適用されませんのでご注意ください。
土地だけを売却しても３，０００万円の特別控除が受けられる場合
災害等により住宅が滅失した場合は、以下の要件を満たすことで特例の適用ができます。
- その敷地の譲渡に関する契約が、住宅を取り壊した日から１年以内に締結され、かつその住宅を居住しなくなった日以後３年を経過する日の属する年の１２月３１日までにその敷地を譲渡したものであること。
- その住宅を取り壊したあと、譲渡に関する契約を締結した日まで、その敷地を貸付け等の業務の用に供していないこと。
所有期間が１０年を超えていれば３０００万円の特別控除と、『所有期間１０年超の居住用財産を譲渡した場合の軽減税率の特例』も合わせて使うことができます。
３，０００万円以上出た時などに、控除しきれない譲渡所得に関して税金が軽減されます。
お得な共有名義？！
住宅とその敷地それぞれを夫と妻との共有名義で登記し、夫婦で居住用で使用しているものであれば、これを売った時には夫と妻のそれぞれの持分について３，０００万円の特別控除が受けられます。
実際のところこのれを有効に使えるのは日本全国でも限られた地域でしょうね。
相続によって取得した居住用の空家を譲渡した場合の特別控除の特例
空き家の放置による周辺の生活環境への悪影響を防止するとともに空家の有効活用を促進するため、空家発生の最大の要因である相続によって取得した古い空き家の売却について、一定の要件のもと居住用財産の３，０００万円と特別控除が適用されるというものです。
相続登記は必ずしなければならないものではないので放置している人も多いみたいですね。全国に所有者不明土地が九州全土の広さを上回るという話も聞いたことがあります。
こういった特例を設けることで国は土地の有効利用を促進しているものと思われます。
対象となる空家の要件
- 昭和５６年５月３１日以前に建築された住宅であること
いわゆる建築基準法が改正された年以前の旧耐震基準の建物の事です。
２.売却に際し、耐震リフォームをするなどして新耐震基準を満たして譲渡する事
実際には申請ができる工務店に相談して実施してください。ただ、耐震リフォームをせずに建物を取り壊して更地で売却する場合にもこの特例が適用できる点に注目です。
耐震リフォームをせずに建物を取り壊して更地で売却する場合の要件は
- 相続の開始直前において被相続人がその家屋を居住の用に供していたこと
上記１の要件を満たしていない場合
２.昭和５６年５月３１日以前に建築された建物であること
３.マンション以外の建物であること
４.相続開始の直前において被相続人以外に居住していたものがいなかったこと
５.相続の時から譲渡名で事業の用・貸付の用または居住の用に供されていないこと
相続人の要件
家屋及び土地を相続または遺贈、死因贈与により取得した相続人が譲渡したこと。
適用期限
平成２８年４月１日～令和５年１２月３１日までの間
譲渡する際の要件
- 譲渡価格が１億円以下であること
- 家屋を壊さず譲渡した場合その譲渡時において現行の耐震基準に適応していること
他の特例との関係
- 同一年内に自己のマイホームと相続した空家を譲渡した場合には併用が可能ですが、３，０００万円が限度となる
- 相続財産を譲渡した場合の取得費の特例・特定の居住用財産の買い替え特例とは選択制となる
手続き
家屋及び敷地等の譲渡の場合
- 譲渡所得に金額に関する明細書
国税庁ホームページに書き方などが載っています。
２.被相続人居住用家屋及びその敷地等の登記事項証明書等
３.被相続人居住用家屋又はその敷地の売買契約書の写し等
４.被相続人居住用家屋等確認書
被相続人居住用家屋等確認書は、この特例措置を受けるために税務署へ提出する書類のひとつで 、相続した家屋等の所在する市町村が交付します。詳細は窓口にお問い合わせください。
５.被相続人居住用家屋の耐震基準適合証明書又は建設住宅性能評価書の写し
家屋を取り壊し、除去又は滅失後の敷地等を譲渡する場合
１.上記の１.２.３.４と同じ
おわり
３０００万円特別控除は、平成３１年度税制改正要望の結果、２０１９年１２月３１日までとされていた適用期間が２０２３年１２月３１日まで延長されました。
いつまでもある特例ではないので、相続などでもらい受けた空き家があれば、売却するのか賃貸に出すのか早めに決断をし、不動産の有効活用をしていきたいところです。
ありがとうございました。
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