不動産売却しようとしている人「諸事情で不動産を売却しようと思っている。どんな流れになるか把握しておきたい。」
こんな悩みを解決できる記事を用意しました。
この記事でご紹介するポイントを理解して実践すれば、初めての不動産売却でもあわてずにできます！
なぜなら、実際に私も自宅を売却した事があり、また日々の仕事の中で不動産取引を行っているからです。
記事前半では自分で価格を知る方法を、後半では引渡し・決済までの流れを解説するので、じっくり読み込んでください！
その不動産の相場を知る
一番初めに行うのは自分で不動産の価値を確かめることです。そうすることで今後相談する際に相談相手の言っていることが正しいのかそうでないのか分かるようになるからです。
ではどの『ような方法で確かめるのか』ということですが、2つの方法で確認してみてください。
1つ目の方法
固定資産税・都市計画税の課税明細書から公示価格を割出し、不動産価格の幅を確認します。
どういうことかというと、記載されている評価額は公示価格(不動産取引の指標となる価格)のおおよそ7掛けの金額なので、割戻すことにより固定資産税評価額から公示価格の間の価格が不動産の評価価値を表しているということが分かります。
評価額÷０.７≒公示価格
例）評価額1,000万円の土地があったとすると・・
評価額1,000万円÷０.７≒1,428万円
例で挙げた土地は1,000万円から1,428円の幅でおおよそ価格がわかりました。
このようにまず不動産のおおよその価格を把握しましょう。
「課税明細書」は、固定資産税・都市計画税が課税されている土地・家屋の所在・地番や価格などの状況をお知らせしている書類です。
毎年４月初旬に不動産の所有者にお届けする「固定資産税・都市計画税（土地・家屋）納税通知書」に同封してあります。
万が一紛失してしまった場合も、不動産の所在する市町村役場の窓口で申請書に必要事項を記入し、身分証を呈示することによってその場で課税明細書を発行してもらえます。
2つ目の方法
ポータルサイトから近隣の同じ種類の不動産の売り出し価格をチェックします。
1つ目の方法は紙ベースでの確認でしたが、ポータルサイトをチェックすることで実勢価格(市場で決まる価格)を把握できます。
これから専門家に相談するにあたって、『いくらで販売できるのか？』が気になるところだと思います。
ポータルサイトに広告を出しているのは不動産屋さんなので、参考になります。
1つ目と2つ目の価格を把握したら、第一ステップはOKです。
売却相談・査定依頼
販売のお手伝いをしてくれるのは不動産会社です。不動産売買を行っている会社に相談しましょう。
相談に行くときに持っていくとよいものは？
・固定資産税・都市計画税課税明細書
・身分証(免許証等)
第一回目の面談では、不動産の種類・場所・誰の所有なのかあたりを聞かれます。
即日査定は難しいので、必要事項を伝えたら査定をお願いしていったん終わりとなります。
- 自分の事情を不動産業者に伝えることと、人に話すことで自分の考えもまとまります。また、アドバイスをもらうことで新しい選択肢を持てる可能性があります。
査定については過去記事を参照ください。
査定報告書の提出と売り出し価格の決定
不動産会社が行う査定は書式ややり方に決まりがないので、提出される査定書には各社特徴が出ると思います。ここでは価格の意味の解説をしていきます。
売出価格
売出価格とは、市場に対してオープンにされている価格で、チラシやインターネット広告に書かれているものです。売出価格は、査定価格を参考にしたうえで売主が決定する金額です。
査定価格
査定価格とは、不動産会社が算出した金額で、おおむね３ヶ月以内に売買が成立するであろう価格です。
下限価格
売主にとって、最低の売却価格の事です。不動産業者に事前に聞かれると思いますが、伝えておくと良いです。
媒介契約の締結
媒介契約とは、売主と不動産業者の間で交わされる契約の事です。契約書には不動産の表示、支払う報酬額、契約の内容と制限がかかれており、この契約内容を基に不動産業者が販売活動を行います。
媒介契約については過去記事をご覧ください。
販売活動の開始
不動産会社が実際に広告を行い、反響を得ます。
- 購入希望者から直接問い合わせがある場合
- 不動産業者から連絡がある場合
不動産業者から連絡がある場合は、物件資料を送り、ともに買主を見つけるよう行動します。
購入希望者から直接連絡がある場合は事前に資料を作成して物件の魅力を把握しているのでそれをお伝えするように努めます。
販売活動状況の報告
売主に対しての報告になります。
- 反響数の報告
- 反響があった方の進捗状況の報告
- 販売活動の改善点があれば協議
媒介契約の種類のよって報告の頻度が宅建業法によって定められています。一般媒介契約には報告義務は規定されていませんが、たとえ一般媒介契約であったとしてもしっかり報告してくれる不動産業者を選びましょう。
買付証明（購入申込書）の受理と売渡承諾書の交付
購入希望者が現れたら買付証明書で購入の意思表示をします。
- 買付証明書
- 買主の身分証
これらの書類と、購入にあたって買主の条件を確認して、内容に問題がなければ売渡承諾書に必要事項を記入してもらい、買主に渡します。
どちらも不動産会社が準備してくれる書類です。
重要事項の説明、不動産売買契約の締結
売買契約締結に向けて、買主に対して重要事項の説明をします。
重要事項説明書や賃貸借契約書は事前に売主・買主に対してひな型をみせてもらえるので内容を確認して、変更してほしい内容等あればこのタイミングで調整します。
- 手付解除期間
- ローンに関する特約
- 危険負担について
- 損害賠償の規定について
- 違約金に関する事項について
- 契約不適合責任について
上記に書いた内容は一部ですが、売買に関して売主、買主の間で約束する内容になります。分からない部分が無いようにしっかり確認しておきましょう。
契約書の内容が心配な場合は、司法書士に確認してもらうこともできます。
引渡しの準備
引渡し日に向けての準備とは、引っ越しなどを済ませて買主に引渡せるようする準備です。
- ライフラインの廃止の手続き
- 郵便物の転送と住所変更を郵便局と市役所で行う
- 荷物の移動
- ハウスクリーニング
- マンションの場合は組合に規定の各種届出文章を提出する
契約してから引っ越す場合は、時間がタイトになるので準備は早めに行うようにします。
所有権移転を依頼する司法書士に渡す書類の準備
- 登記済権利証、登記識別情報
- 本人確認書類
- 住民票
- 印鑑証明書(事前に預けるor決済時に持っていく)
- 委任状(司法書士が準備します)
- 固定資産評価証明書(不動産業者が準備します)
代金決済時に司法書士に渡す場合もあります。ケースバイケースですが、登記簿の住所と現住所が違うと、代金決済時にバタバタするために、事前準備の意味で早めに権利書等を司法書士に渡すようにします。仮に住所が違っていても、登記名義人の表示の変更の登記をして、登記簿上の昔の住所を、現在の住所に変更した上で、所有権移転や、抵当権設定などの登記をすることができます。
金融機関の残債が残っている場合
借入先金融機関のローン担当者に売買の日時が決まったことを報告して、一括返済する金額と利率の計算をしてもらいます。
抵当権抹消の手続きについては所有権移転を行う司法書士に合わせてお願いすれば問題ありません。買主より売買代金の入金後、残債を支払うと弁済証明書が発行してもらえるようになります。
代金決済と物件の引き渡し
いよいよ代金決済と引渡しです。ここでも色んなパターンがあります。
- 金融機関で売主、買主、不動産業者、司法書士で集まり行われるパターン
- 特に集まることなく、事前準備の上当日売主の着金確認後、所有権移転手続きを行うパターン
不動産の種類や決済方法、売主買主の事情によってどのように行うかは事前に決めておきます。
- 所有権移転登記に向けた事前準備をしている場合、領収書のみです。領収書も、不動産業者が事前に準備しています。
- その他、建物もある場合は鍵一式、関係書類一式準備します。
ここまでが不動産売却の流れです。売却まで準備期間も含めて６か月くらいの期間を見ておくといいと思います。
売却を急ぐ場合は、買取を検討してみてください。
まとめ
- 自分で不動産のおおよその価格を調べた上で専門家(不動産業者など)に相談する
- 売買ができる不動産会社と媒介契約を結んで販売活動をはじめる
- いい買主が見つかれば不動産を引き渡す準備をする
不動産を売る時には専門家の意見をうのみにせず、みずから調べれる範囲で調べることで取引がスムーズに行えます。
売れるまでの期間についてはこちらの記事をご覧ください。
収益不動産を7高く売る方法はこちらの記事をご確認ください。
あなたの不動産取引が成功することを願います。
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