不動産投資を始める人「不動産投資の利益って、株式と同じ考えでいいのかな？あとは、何が売り上げで何が経費になるの？また、投資判断はどのようにつけていけばいいのかな？」
こんな質問に答えます。
☑今回のテーマ
不動産投資における計算方法が理解できます。その上で投資判断がつくようになります。
不動産投資のリターンとは？
不動産投資のリターンには２種類あります。インカムゲインとキャピタルゲインです。
- インカムゲイン・・・投資期間中に不動産が生み出す運用益
- キャピタルゲイン・・・不動産を売却して得られる売却益
不動産のリターンはインカムゲインとキャピタルゲインをあわせたもとなります。
４つ投資の計算
投資を行う上で計算が必要になります。不動産投資の計算を大別して４つの計算から成り立っています。
- 購入から売却に至るまで投下された資金と、その投下した資金を基に運営された不動産から受け取る賃料や共益費等の現金収入
- 修繕費や管理費等の現金支出
- １－２により計算される収支
- 最終的に、売却されて得られた価格から売却にかかる諸経費を差し引いた現金収入を３の金額と合計してどれだけ増えたか減ったかを計算する
投資するかどうかの判断も、上記１～４の計算をシュミレーションして行えばいいんだね
キャッシュフロー
実際に得られる収入から支出を控除して手元に残る資金の流れをさします。
不動産投資でキャッシュフロー分析を行うことは重要です。キャッシュフロー表を作成して、単月・単年・複数年で検証、管理をしていきます。
キャッシュフロー表
| 1, | 収入の部 |
| ① | 貸室賃料収入 GPI |
| ② | 共益費収入 |
| ③ | 水道光熱費収入 |
| ④ | 駐車場収入 |
| ⑤ | その他の収入 |
| ⑥ | 空室等損失 |
| ⑦ | 貸倒れ損失 |
| ⑧ | 運営収益(①＋②＋③＋④＋⑤－⑥－⑦) GOI |
| ２， | 支出の部 |
| ⑨ | 維持管理費 |
| ⑩ | 共用部水道光熱費 |
| ⑪ | 修繕費 |
| ⑫ | 管理料 |
| ⑬ | 募集費用等(広告料) |
| ⑭ | 公租公課 |
| ⑮ | 損害保険料 |
| ⑯ | その他費用 |
| ⑰ | 運営費用(⑨＋⑩＋⑪＋⑫＋⑬＋⑭＋⑮＋⑯) OPEX |
| ⑱ | 運営純収益(運用収益⑧ー運用費用⑰) NOI |
| ⑲ | 一時金の運用益 |
| ⑳ | 資本的支出 |
| ㉑ | 純収益(運営純収益⑱＋一時金の運用益⑲－資本的支出⑳) NCF |
キャッシュフローを構成する項目
①貸室賃料収入
対象不動産の貸室部分を賃貸することにより得られる収入で、稼働率１００％の満室状態での賃料合計を想定します。
②共益費収入
対象不動産の維持管理や運営において経常的に要する費用で賃借人との契約により徴収する収入であり、稼働率１００％の満室状態での賃料合計を想定します。
③水道光熱費収入
貸室部分にかかる賃借人との契約により徴収する費用で、定額水道料など、稼働率１００％の満室状態での賃料合計を想定します。
④駐車場収入
建物に付属する駐車場を貸すことによって得られる収入で、働率１００％の満車状態での賃料合計を想定します。
⑤その他の収入
看板、アンテナ、自動販売機からの売上、礼金、返金を要さない一時金等の収入です。
⑥空室等損失
空室・空車中はその場所からは賃料が入ってこないので、各収入について空室や入れ替え時期等の発生予測に基づく減少分です。
⑦貸倒損失
賃借人の滞納金で回収不能となる賃料の減額です。
⑨維持管理費
建物・設備管理、保安警備、清掃等対象不動産の維持管理のために経常的に要する費用で、いわいるビルメンテナンスフィーです。
⑩水道光熱費
建物全体に要する水道光熱費です。
⑪修繕費
お部屋では退去後の原状回復費、建物設備の通常の維持管理のため又は一部毀損した建物、設備等につきその現状を回復するために経常的に要する費用です。
⑫プロパティマネジメントフィー
対象不動産の管理業務に係る経費で、不動産管理会社に支払う金額です。
⑬テナント募集費用等
新規テナント募集に際して、仲介手数料や広告料、特別な広告に要する費用で、契約の更新や再契約の際などにも要する費用です。
⑭公租公課
固定資産税・都市計画税です。
⑮損害保険料
火災保険、賠償責任保険等の料金です。
⑯その他費用
敷地外の借り上げ駐車料金など、対象不動産の運営にあたり上記項目以外に要する費用です。
⑲一時金の運用益
敷金・保証金等の預かり金を運用して出だ利益をここで計上します。
⑳資本的支出
対象不動産の建物、設備等の修理、改修のために支出した金額の内、当該建物の価値を高め、またその耐久性を増すこととなると認められる部分に対応する支出です。
基本となる不動産用語
| GPI | Ｇｒｏｓｓ Ｐｏｔｅｎｔｉａｌ Ｉｎｃｏｍｅの略で、満室時家賃収入のこと |
| GOI | Ｇｒｏｓｓ Ｏｐｅｒａｔｉｎｇ Ｉｎｃｏｍｅの略で、総収入を表します |
| OPEX | Ｏｐｅｒａｔｉｎｇ Ｅｘｐｅｎｓｅの略で賃貸運営経費のこと |
| NOI | Ｎｅｔ Ｏｐｅｒａｔｉｎｇ Ｉｎｃｏｍｅの略で実質の収益 |
| NCF | Ｎｅｔ Ｃａｓｈ Ｆｌｏｗの略で不動産から得る単純なキャッシュフロー収益から資本的な支出を控除した金額 |
最後に
不動産投資の計算方法が理解できたかと思います。キャッシュフロー表を使い購入前の検証と購入後の実績を把握します。また、最後に売却益を足して全体の利益の合計とします。
収益物件には単純利回り(満室時想定年間収入÷総投資額×１００)が良く使われますが、NOIによって判断できるようにすることが重要と言われています。
建物構造、階数、間取り等によってOPEXが変わります。街を歩いていると賃貸物件がありますので、キャッシュフロー表を使いその物件のオーナーの収入を予測してみるといいと思います。そうして相場観を養うことで自身の目が養われていきます。
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