不動産を高く売る方法とは？　購入時から売り出しまでの間のポイント！

こんな質問に答えます。

☑今回のテーマ

相場より高く売却するために購入～維持～売却前までの時間軸でできることを書いていきます。今回の内容は居住用物件の戸建てを想定して書いています。

購入する物件選びのポイント４つ

　自宅を購入するにあたり新築、中古、建売住宅等選択肢がありますが、「高く売れる可能性が高い」不動産選びを基準に考えた時のポイントを抜き出して説明します。

接道の状況

建築基準法上の道幅４M以上の道路に接道していなければ建物は立ちません。新築、中古共に接道している道路の道幅が広ければ土地の評価は高い傾向にあります。また間口(接道部分)も広いほうがいいです。

購入するときは、道路より奥まった土地より価格は高いですが、その価格差は売却時の価格にも反映されます。

土地の形状

　一番人気があるのは平地に所在する整形地です。不整形地や旗竿地、台地や傾斜地、高低差のある土地は人気があるとは言えません。

　当然立地条件によって話は変わってきますが、特に台地にあり斜面や高低差がある場合、擁壁の設置・補修義務があったり、がけ地条例(お住いの自治体によって制限内容が違います)があったりしますので、注意が必要です。

立地状況の確認

　学校、商業施設、スーパー、公園、ホームセンター等、生活の利便性に貢献する施設が近くにあったり、幹線道路へのアクセスの良さなどがチェック項目となります。

ライフラインの確認

　これは中古住宅を購入する場合に確認が必要です。電気・ガス・水道ですが、特に売却時にプラスに働く項目は下水です。

　汚水を処理する方法で、前面道路の下水管に接続されている場合、値引き交渉などされずらくなります。これが浄化槽や汲取式の場合であれば年間約５万円前後の維持費がかかりますので敬遠されがちです。

　浄化槽や汲取式の場合でも、前面道路に下水管が通っていれば、宅内にマスを設置することで汚水管を接続できますが、工事費用がかかります。

　また、中古住宅を購入する場合売主が下水道負担金分担金を納めていない場合は工事費にプラスして費用がかかります。

　現在中古住宅を所有されていて下水道に接続していない場合接続することで物件の価値は上昇すると言えます。

建築確認番号・検査済証番号の確認

建築確認とは

検査済証とは

　新築住宅を購入する場合は、施工業者が申請しますので心配する事はないと思います。中古住宅を購入する場合は、確認が必要です。

　たまに申請せずに増築・改築を行っている物件もありますのでご注意ください。この場合は違法建築物となり、違法状態を是正しなければ住宅ローンもつきません。

　似ている言葉で既存不適格住宅は、建設当時は適法に建てられた建物が、その後の法改正により現行の法律に適合しなくなった建物を言います。増改築や大規模修繕等を伴わないリフォームであれば、その状態を直ちに是正する必要はありませんが、確認申請の必要なリフォームや建て替えをする時には、現在の基準に合わせる必要が出てきます。

　売却時の難易度は、違法建築の建物の方が圧倒的に高く、売値も低くなります。

物件の維持管理

　新築・中古住宅どちらの購入でも住み始めたら居住年数と共に建物は劣化していきます。屋根、外壁、水廻り、設備の修理や交換履歴を残しておくと、売却時に効果を発揮します。

• 修繕時期
• 修繕項目
• 金額
• 施工業者名

　こうした情報が次の買主にとって安心や売値の妥当性につながってきます。

売却前

　いよいよ売却活動を行うにあたって、やっておくべきことが３つありますのでご紹介します。

官民境界確定

　買主にとって不安な事は、購入しようとしている中古物件に隣地とのもめ事が無いかどうかです。ブロック塀や屋根、植栽、上下水道菅等の越境も含めて官民で境界の確認を行いましょう。

　この仕事は土地家屋調査士が行っています。もし問題が発覚しても、覚書などで解決策を文章にしておけば問題ありません。

インスペクション

　　建物の状況を一級建築士などに調査してもらうことです。成果物として報告書が上がってきます。

• 建物の状態の把握
• 修繕が必要な個所の把握
• 耐用年数とおおよその費用の把握

　上記の項目が分かるので、買主の中古住宅に関する不安を和らげることができますし、きちんとメンテナンスされている住宅であれば売買にプラスに働く場合もあります。

　

残置物処分、ハウスクリーニング、家の周りの草取り等

　買主が、新しい生活をイメージしやすいように準備することが大事です。築年数が経っていても手入れがされていて清潔感があれば、内覧した時の印象がいいです。

　また広告用の写真映りもよくなるため、反響が多くなる傾向にあります。

最後に

　購入～維持～売却前ま相場より高く売却できるポイントを確認してきましたが、上記に記載したポイントとは逆の不動産であったとしても、問題を解決すれば不動産の価値が上がる事もあります。

　不動産投資家などは、少々問題を抱える戸建てを購入し、投資不動産として賃貸に出したりしています。どのような状態の不動産も活用方法は必ずあると言えます。

　高く売却するためには売値の相場を知っておく必要があります。一般的には不動産業者による査定が挙げられますが、国土交通省が不動産取引価格を検索できるサイトを作っています。こういった情報も参考にされてください。

国土交通省：土地総合情報システム

　自分で実勢価格(実際に売買されている価格)を把握しておくことはとても重要になります。