古家付で土地売却か、建物解体後に更地売却か、メリットが多いのはどっち？

　こんな質問に答えます。

☑今回のテーマ

　相続した実家など、築年数が立っており設備も古く、修繕に多額の費用が掛かる場合、土地として売却する方法があります。

　そのような場合、先に売主が解体をして更地の状態で売り出す方法と、解体費用分をあらかじめ売り値から差引き価格を下げて古家付き土地として売り出す方法があります。

　「更地にして売却」と「建物付きのまま売却」を比べて、どちらが有利かメリットが多いのかについて解説します。

はじめに

　「更地にして売却」と「建物付きのまま売却」の買主はどのような方でしょうか？「更地にして売却」の場合、購入者は新築される方、建設業者等が想定されます。「建物付きのまま売却」の場合はどうでしょうか。

　一般的に築３０年以上の住宅は多額のリフォーム代がかかり、建物価値は無いのにそこまでしてお金をかける人はいないのでは？と考える人が多いのではないでしょうか。

　ですが、実際の不動産売買の取引で、売主は建物に価値は無いので取り壊す考えでいても、その家を再利用したいのでそのまま売ってほしいという問合せがあるケースがあります。

　例えば

　こうした需要も有るので、建物の状態や立地を踏まえて自分の先入観にとらわれない販売活動が不動産売却を成功させるコツになります。

古家付土地を購入する人の共通点

　中古物件に対する心理的負担は少なくなってきており、住みたい場所に予算におさまる古屋ならリフォーム、リノベーションへの抵抗感がない人たちです。

　以前なら家族をもったら新築の家若しくはマンションを購入してローンを組む事が世間の一般的でしたが、現在は価値観が多様化しています。

　国土交通省も優良な中古住宅のストックに向けて税制面で有利な施策を打ち出しており、そういった面でもリフォーム、リノベーションに対して前向きな状況となっています。

古家付きの土地を購入する側のメリット

　自宅を探されている人は　

①立地で探しておられる方の選択肢が増える

欲しい場所に宅地が無い場合、古家の購入も視野に入れることで選択肢が増えます。

②自分のこだわりにお金をかけることができる

新築は建物も外構もピカピカですが、どうしても価格が高くなってしまいます。購入する人によっては、住むために最低限の補修して住む人、水廻りに好きなメーカー、グレードの商品を入れてこだわりを出す人、屋根・外壁・断熱・耐震も含めて大規模にリホームする人など様々です。

　

　不動産投資目的の人は

　人口減少が叫ばれますが、アパートやマンションに比べて戸建ての貸家の数は少ないです。需要があるにもかかわらず件数が少ないのが現状ですので、家賃収入を得る目的で購入される需要があります。

古家付き土地で売却する売主のメリット

①解体費用の支出が無い

　売却が決まってないのに先に１００万円単位のお金が出ていくのは心理的にも負担ではないでしょうか。

 ②固定資産税の軽減を受けたままでＯＫ

　２００㎡以下の住宅用地を小規模住宅用地といいます。小規模住宅用地の課税標準額については、特例措置で価格の６分の１の額とされています。

固定資産税 = 固定資産税評価額 × 1/6 × 1.4%　の計算式です。

古家付き土地で売却することの売主のデメリット

　買主の購入動機に基づいて物件の状況告知をしっかり行わないと、契約の解除・損害賠償請求・代金の減額・修補請求される場合があります。物件の状況に関して曖昧にしておくと売却した後にトラブルに発展する可能性があります。契約不適合責任を排除したとしても同様です。

解体して更地で売った場合、掛かる費用は？

解体して更地で売った場合

①解体費用

木造で５万円/坪と言われていますが、接道や作業車の付けやすさ、基礎の種類やアスベスト含有素材の有無で費用が変わります。近年では分別が厳しくなっていたり職人さん不足で解体費用は上がっている傾向に有ります。

延床３０坪の木造住宅の場合≒１５０万円

②滅失登記費用

建物を解体してから１ヶ月以内の申請が必要です。滅失登記を怠った場合、１０万円以下の過料や引き続き市町村から固定資産税が請求される恐れがあります。また、建物の登記が残ったままだと次建物を建築しても登記が出来ません。

　土地家屋調査士や司法書士に依頼した場合、５万円前後の費用が掛かります。

まとめ

　物件の立地や内外装の劣化具合によって、一概には言えませんが売り出し価格から解体費用分として多少値引きしてもそのまま売却したほうが売却益は残りやすいでしょう。不動産需要を掘り起こすことで納得できる売却につながるはずです。