不動産を売却する人「不動産を売却すると、税金がかかるよね？個人、法人と違いがある？どんな税金がかかるんだっけ？」
こんな質問に答えます。
☑今回のテーマ
不動産を売却する時の税金の分類が理解できます。
税の優遇制度の創設、住宅ローンの拡充等近年では不動産の買換えが容易になってきました。みなさんの中にも、買換えを経験されたり、売却は何回かやってるよといわれる方もおられると思います。
不動産は、金額が高額になるため利益が出ると税負担も重くなります。しかし、特例制度も過去の記事に書いてきたようにたくさんあります。その制度を上手に利用していきたいですね。
不動産を売った時の税金ですが、誰がどの程度保有していた不動産を売ったかによって税金の種類や課税内容が違います。今回の記事では分類を見ていきます。
売った人の分類
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個人が土地・建物を売った場合 （一般の方） |
譲渡所得に対する所得税及び住民税 保有期間の長短によって税率が変わります。(譲渡した年の1月1日現在の所有期間が5年以下or以上)
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| 個人の不動産事業者が商品である土地を売った場合 |
事業所得に対する所得税及び住民税 短期保有土地の売却益にあっては、短期所有土地譲渡益重課制度が設けられていますが、令和５年３月３１日までの間、その重課の適用が停止され、通常の事業所得と同様に総合課税により課税されます。 |
| 法人が土地を売った場合 |
法人税及び住民税 長期保有土地の売却益にあっては一般重課制度が、また短期保有土地の売却益にあっては短期所有土地譲渡益重制度がそれぞれ設けられていますが、令和５年３月３１日までの間、その特別課税による重課の適用が停止され、通常の法人税や住民税だけ課税されます。 |
そのほかの費用
不動産を売る時には売買契約書を作成しますが、課税文章になりますので印紙税がかかります。残債が残っている場合、抵当を抹消するために登録免許税がかかります。その他、不動産業者に支払う仲介手数料や、登記手続きを依頼した司法書士に報酬の支払いなどがあります。
個人が不動産を売った時の節税フロー
1⃣売る不動産が居住用の場合
所有期間が５年以下
- ３０００万円特別控除
- 短期譲渡所得の税金
所有期間が５年を超える
買換えない場合
〇譲渡損失が出た
居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例
〇譲渡益が出た場合
- ３０００万円の特別控除
- 長期譲渡所得の税金
買換える場合
〇譲渡益が出た場合
- ３０００万円の特別控除
- 長期譲渡所得の税金
〇譲渡損失が出た場合
居住用財産の買換えに係る譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例
所有期間が１０年を超える場合
買換える場合
〇譲渡損失が出た場合
居住用財産の買換えに係る譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例
〇譲渡益が出た場合
居住期間が１０年以上等一定の要件を満たすものは下記記事の「特定の居住用財産の買換え特例」
これに該当しないものは、３０００万円の特別控除、居住用財産の譲渡に係る軽減税率の特例となる。
買換えない場合
〇譲渡益が出た場合
３０００万円の特別控除、居住用財産の譲渡に係る軽減税率の特例
〇譲渡損失が出た場合
居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例
相続等により取得した被相続人の居住用家屋等(空家)を譲渡して譲渡益が出た場合
３０００万円特別控除
2⃣売る不動産が事業用の場合
〇買換える場合
特定事業用資産の買換え特例
〇買換えない場合
所有期間が５年を超える場合は長期譲渡所得の税金で計算し、５年以下の場合短期譲渡所得の税金で計算します。
3⃣特定の事業のために売却する場合
優良住宅地の造成等の売却
〇所有期間が５年以下
短期譲渡所得の税金の計算
〇所有期間が５年を超える
優良住宅地の造成等のために土地を売った場合の税率軽減の特例
特定土地区画整理事業のために売却
２０００万円の特別控除
特定住宅地造成事業のために売却
１５００万円の特別控除
中高層耐火共同住宅の建設のために売却
中高層耐火建築物等(共同住宅)の建設のための買換え特例
特定民間再開発事業のために売却
中高層耐火建築物等(特定民間再開発事業)の建設のための買換え特例
4⃣低未利用土地等に該当する場合
低未利用土地等を譲渡した場合の長期譲渡所得の１００万円特別控除
5⃣ 上記1⃣～4⃣に該当しない場合
所有期間が５年以下の場合は短期譲渡所得の税金の計算、所有期間が５年を超える場合は長期譲渡所得の税金の計算となります。
最後に
今回は不動産を売却する時の税金の分類を確認してきました。特例など、制度が変更、廃止、継続と、内容が変わる可能性がありますのでご注意ください。
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