不動産所得とは？　貸している時の所得と税金が分かる記事

不動産を貸している人、これから貸そうとしている人「不動産を貸している時にどんな税金がかかるの？何が経費になるのかな？」

こんな質問に答えます。

☑今回のテーマ

不動産を貸している時の税金と経費が理解できます

個人が、不動産を貸していると不動産所得として所得税と住民税がかかります。

所得税・・・国に納める税金

住民税・・・住所がある市町村に納める税金

また、一定以上のの不動産を賃貸し、所得が一定以上になると事業税がかかってきます。

不動産所得とは

国に納める所得税の種類は１０種類あります。事業所得、利子所得、配当所得、不動産所得、給与所得、山林所得、一時所得、退職所得、譲渡所得、雑所得の１０種類です。

不動産の貸し付けによる所得は不動産所得に分類され、地代、家賃、権利金、礼金、敷引金(返還する必要のない敷金)、更新料、名義変更料などが挙げられます。

敷金は通常全額無利息で借主に返還をしますが、退去時に１ヶ月分の敷金を控除して残金を返還する敷引の契約では、契約金を受領した時点で、売り上げに上げるのが一般的です。

総収入金額－必要経費＝不動産所得の金額

必要経費の内訳は、固定資産税・都市計画税(住民税はだめ)、保険料、建物減価償却費、借入金利子、修繕費、管理会社への委託料、建物保守管理・清掃費、広告宣伝費、司法書士・税理士報酬、セミナーなどの参加勉強代、旅費交通費、交際費などがあります。

当たり前ですが不動産を貸すうえで必要な支出が経費として認められます。

レシートや領収書を保管する際は、鉛筆でいつどこでどんな用途で支出したか記入しておくことをお勧めします。

余談ですが、節税という言葉が先行して積極的に交際費や車両費を使われる方もいらっしゃいますが、私はお勧めできません。

成功している大家さんは利益が出たら設備や備品の更新や外壁塗装など、経費項目でも交際費よりも修繕費、減価償却費の支出を厚くし、その結果入居者の満足、賃料アップにつなげています。

その結果、好循環を生むのだと思います。

青色申告をされている人は、青色申告特別控除があり、正規の簿記の原則により記帳している場合５５万～６５万円、その他の場合は１０万円を不動産所得の金額から控除することができます。

不動産所得が赤字となった場合は、給与所得と損益通算ができます。ただし、不動産所得の赤字のうち、土地を取得するために要した借入金の利子に相当する部分の金額については、損益通算の対象としないとされています。

なお、建物と共にその敷地の用に供されている土地を取得した場合において、借入金が建物部分と敷地部分と区別することが困難な時は、初めに、その借入金は建物部分の購入資金にあてたものとして計算し、その残額を敷地を取得するために要したものとして借入金の利子を計算することとされています。

投資用区分マンション(新築・築浅)などは損益通算のスキームを活用して営業してきますが、買ってはいけません。キャッシュが回らず、税金の還付が目的の投資はそもそも投資でもなんでもありません。建設業者・不動産業者が儲かるだけで勝った人はその時点で負債を抱えることになります。

事業税とは、都道府県に事務所または事業所を設けて事業を行う法人・個人に課税されるものです。

なお、個人が駐車場を貸し出している場合の事業税の課税対象の基準は、

①　建築物である駐車場または機械式駐車場の場合

②　①以外で駐車可能台数が１０台以上ある場合

個人の事業税の計算は以下です。

(総収入金額－必要経費－事業主控除額)×税率＝税額

事業主控除額は２９０万円で、所得税の青色申告控除は事業税にはありません。

なお、事業税の標準税率は１００分の５となります。

事業税は所得税の申告書に記載するようになっています。納税は通常８月と１１月の年２回で、都道府県税務署から送付される納税通知書により納付します。