【アパマンオーナーに朗報】大規模修繕積立金の損金算入が実現する共済を解説します。

こんな質問に答えます。

☑今回のテーマ

賃貸住宅の大規模修繕にかかる共済制度とは

一言でいうと、

大規模修繕の積立金額を全額損金または必要経費に計上できる仕組みです。

2021年11月16日に行われた自由民主党賃貸住宅対策議員連盟の臨時総会において、共済制度の認可が下りたと発表されました。

対象箇所が限定されている

分譲マンションの長期修繕計画と同様のスキームとなりますが、修繕個所は屋根（屋上）、外壁、軒裏に限られます。

背景には、優良な民間賃貸住宅のストックと、これまでハードルが高かった大規模修繕を計画的に実施できるようにし、経済の活性化につながるという考えがあります。

支払限度額が設定されている

共済には支払限度額が設定されています。下記の図をご覧ください。

構造	外壁及び軒裏(１㎡あたり)	屋根(１㎡あたり)
木造	36,000円	32,900円
鉄骨造	45,600円	43,700円
RCまたはSRC造	50,600円	48,600円

築年数要件がある

構造	築年数要件
木造	３０年以内
軽量鉄骨造	３０年以内
RC造	４０年以内
重量鉄骨造	４０年以内

築年数要件いないの建物でなければ加入できません。

共済を提供するのは？

共済を提供するのは全国賃貸住宅修繕共済協同組合です。

共済制度の紹介などは、全国賃貸管理ビジネス協会、公益財団法人日本賃貸住宅管理協会、公益社団法人全国賃貸住宅経営者協会連合会の３団体の会員経由でオーナーに紹介します。

修繕計画の作成が必要になります

分譲マンションの長期修繕計画のスキームと同様の形になるということで、物件ごとに長期修繕計画を立てる必要があります。

長期修繕計画とは、修繕場所(項目)・修繕方法・修繕周期などを数十年にわたって行う計画の事です。

参考に、国土交通省が作成している長期修繕計画標準様式をご紹介いたします。主に分譲マンションの計画用に作成されたものです。

これに準じる長期修繕計画の作成が必要になります。

計画の作成は誰に相談すればいいの？

オーナー自身で、作成することも可能だと思います。上記で紹介したようなひな型がありますので、それに沿った形で調べていけば作れるでしょう。

しかし、建築の単価や将来に向けての工事費を予測する事や、物件の性質にあった施工方法の選定などはやはり専門家の意見が必要となってきます。

そこで、共済の窓口である全国賃貸管理ビジネス協会、公益財団法人日本賃貸住宅管理協会、公益社団法人全国賃貸住宅経営者協会連合会の３団体に加盟する会員に相談すると良いでしょう。

制度のメリット

1. 全額経費計上が可能
2. 火災修繕共済がついてくる
3. 共済金請求権を相続や売却で引き継ぐことができる

2．火災修繕共済とは、修繕だけではなく火災・落雷で建物に損害が生じた場合、１回につき３０万円を限度に共済金が支払われます。

ただし、自身を起因とする災害は対象外です。

デメリット

1. 事前に修繕してからでないと加入できない
2. 毎年、掛け金から事業費が控除される
3. 途中解約ができない
4. 満期による共済掛金の返戻はない
5. 共済は掛け捨て商品であり、積立を目的とするものではない
6. 家主は工事事業者の指定ができない

建物にすでに劣化が認められる場合は、修繕してからでないと共済に加入できません。加入するためには初期に費用がかかる場合があります。

また払い込む掛け金の総額から事業費が控除されます。例えば、

• システム利用料／年払いｏｒ月々払い
• 決済手数料／月々

さらに、家主は共済を提供している代理店が指定した業者以外での大規模修繕は行えません。

おわりに

開始当初は屋根（屋上）、外壁、軒裏が対象です。今後はこの共済の対象範囲を給排水管、専有部分の空調設備や水回りなどまで拡充される可能性があります。

家主にとっては損金計上しならが大規模修繕の計画ができるメリットがあり、入居者には優良な賃貸物件を選べるメリットがあります。

先に示したデメリットを打ち消すポイントとしては

• 築年数が浅いうちに加入する
• 信頼のおける共済提供事業者を見つける

これにつきます。

そのためにも大規模修繕について、所有している建物の状況や使われている素材、塗装・足場施工時の単価等、事前に把握しておきましょう。

これまでアパマン経営(賃貸経営)は地主の相続対策として建設され、30年経てば建て替えるといった側面がありました。適切に維持管理された物件を次の世代につなげていくことが重要だと考えます。

合わせて投資用区分所有マンションの経費について過去記事もご覧ください。

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