アパートオーナー「バス・トイレ同室物件は人気が無いってきいたんだけど・・・実際どうなのかな？自分の物件はリフォームに着手した方がいい物件かどうやって判断するの？」
こんな質問に答えます。
☑今回のテーマ
- バス・トイレ同室は賃貸市場で敬遠される傾向にある
- 新しいユニットバスが開発されている
こんなことがわかります。
バス・トイレ同室は敬遠される傾向にある
以前のこちらの記事でも紹介しましたが、リクルートが運営する『ＳＵＵＭＯ』が一人暮らしのシングルに聞いた住まい設備ランキング２０２１の集計で、「 付いていて当たり前・付いていない家は借りないと思う設備・仕様 」の第１位がバス・トイレ別です。
バス・トイレ同室のユニットバスは、コンパクトな部屋を作れて一棟あたりの利回りが上がるため、賃貸需要が高まっていた時代に大量に建築されました。
現代の日本は人口が減少していますが世帯数の増加しており、賃貸市場を形成しています。築年数の浅い物件はこうした需要を読み取り建築されています。
物件数が増加していますので、必然的にバス・トイレ同室のお部屋は空室リスクにさらされることになります。
新しいユニットバスが開発されている
大阪市にあるアサヒ衛陶株式会社が「ＰＩＣＣＯＬＡ ＳＡＮＩＴＡＲＹ ＵＮＩＴ(ピッコラサニタリーユニット)」を販売されています。
特徴は、ユニットバス内のトイレ・洗面と、シャワー・バスの間に間仕切り戸をもうけて、空間を分離するものです。
洗面にはコンセントや収納棚を設置し、入居者の利便性を考えてあり温水洗浄便座の取り付けもできます。従来の３点式のユニットバスで課題となっていた床が水で濡れてしまう点やコンセントの設置ができない点を解決しています。
すでに２戸の新築マンションと１戸のリノベーション物件で導入されており、問い合わせ多数で今後も着工件数が伸びる予定だそうです。
リフォーム費用をかけて再生した場合の賃料設定を考える
２点ユニット、３点ユニットバス を選ばれる方は「賃料の安さ」で選ばれています。立地が良く、賃料が競合の１R物件より安いことが競争力です。
立地の考え方は駅近、大学周辺、商業施設近辺など要因がありますが、現在の賃料と周辺競合物件と賃料差が大きいほど導入メリットがあるといえます。
東京都大田区の不動産管理会社で、築３６年の物件にピッコラサニタリーユニットを導入し、家賃を従来の６５，０００円から１５，０００円上げ８０，０００円で不動産情報サイトに掲載したところ２日で２件の問い合わせがあるなど上場の反響を獲得できている事例もあります。
仮に１５，０００円値上げした状態で契約した場合、年間１８万円の賃料アップに成功したことになります。
月々の賃料収入が上がることはもちろん、物件を評価するうえで収益力で見た時も大幅に評価額が上がります。収益額を利回り１０％で計算すると１８万円の賃料アップは１８０万円物件価値に反映されるからです。
逆に、地域全体で供給過剰により賃料の値崩れが起きている場合は、競争力を獲得できるのは間違いありませんが、賃料がさほど上げることができないと投資効率は低下します。
おわりに
床が濡れる、コンセントがないのでドライヤーや電動歯ブラシがユニットバス内で使えない、トイレットペーパーが湿る、温水洗浄便座をつりつけることができない等、２点ユニット、３点ユニットバスには課題があり、ピッコラサニタリーユニットはそれらを解決するユニットバスであることがわかりました。
検討できるのは、新築物件・築古物件両方です。皆様の賃貸経営のお役に立てば幸いです。
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